初めて不動産を購入される方へ

不動産物件(中古マンション・中古戸建住宅・土地)の売買が初めての方にとっては、疑問や不安がいっぱいだと思います。不動産のプロとして「お客様の立場に立ちお客様のために」ご希望条件、構造面、資金面、周辺環境等あらゆる角度からメリット、デメリットをお伝えします。

住みたいエリア、広さ・間取り、入居したい時期、予算など、希望の条件をまとめましょう。漠然としたイメージはあるけれど、具体的な条件が思い浮かばないという方もいらっしゃると思います。当社ではお客様のご要望を丁寧にお伺いして一緒にお話をしながら条件を整理し、お客様の漠然としたイメージをクリアにしてから物件をご紹介いたします。

STEP01

物件を決めるまで

収支やライフプランに見合った資金計画と後悔しないための物件探し

STEP 01-1収支やライフプランを点検して上手な資金計画を立てましょう

2,000万円の物件は2,000万円では買えません。中古マンション購入には「仲介手数料やローン事務手数料・登記費用」といった諸費用が掛かるので、購入価格だけ用意すればいいわけではありません。住宅購入の資金計画を立てる際には、この諸費用を組みこんで考えておく必要があります。一般的に中古物件では、物件価格の6~10%は諸費用が掛かると言われています。

また、マンションに住んでいる間は月々の管理費・修繕積立金や、毎年の固定資産税といったランニングコストがかかります。ローンの返済の他、こうした費用を無理なく払っていけるかも考えなくてはなりません。住居にいくら使えるか、総合的に考えるには、キャッシュフロー表をつくって現在~将来の収支を点検しましょう。

STEP 01-2予算が決まったら、希望条件を選定して物件を探しましょう

立地や広さ、間取りなどはチェックすべきポイントですが、それ以上に重要なチェックポイントがあるので、後悔しないために必ず確認しましょう。

中古物件選びのポイント

  1. 建物の耐震性新耐震基準の建築か、あるいは耐震適合証明を受けたかを内覧前に不動産会社に確認しましょう。
  2. 管理状態今までの修繕記録と今後の計画・修繕積立金の残高が充分かをチェックします。こちらも内覧前に不動産会社に確認しましょう。さらに、内覧ではエントランスやゴミ捨て場といった共用部分の使い方を見ておきましょう。住民の自治管理への意識が窺えます。
  3. 資産価値とくにエリアが重要です。便利で安全な立地にある物件は常に人気があります。ハザードマップを参照したり、内覧で周辺を歩いて駅や商店・病院といった生活インフラが整っているかを確認したりといった方法でチェックします。

STEP02

物件購入を決める

購入申込・ローン事前審査

STEP 02-1物件購入の買い付け(申し込み)・購入を決めたらすぐに動きましょう

購入申込みは通常『買付証明書(購入申込書)』によっておこないます。購入の『買付(申し込み)』とは、正式にその物件を購入する意思を示す手続きのことを言います。申込みは先着順が基本となるため、購入を決めたらすぐに動くことが大切です。

値引きを希望する場合は、この段階で価格交渉をおこないます。交渉権は原則、買付証明書を出した順になりますので「買いたい!」と決めたらすぐに買付証明書を提出しましょう。

ただし交渉の結果次第では、2番目・3番目の申込者が物件を勝ち取る場合もあり得ます。「申込者が何人もいるような人気物件は、販売価格どおりに申し込む。」というような駆け引きも必要かもしれませんね。

STEP 02-2住宅ローンの仮審査(事前審査)を受けておきましょう

住宅ローンをご利用の方は、買い付け(購入申込み)と前後して、住宅ローンの事前審査を受けていただきます。事前審査では、年収や勤続年数、債務状況(他の借入やクレジットカードの返済滞納など)が調べられます。審査にかかる期間は金融機関によって異なりますが、通常3〜4営業日程度で借入が出来るかどうかと借入のできる金額がわかります。

ご準備頂く書類など

1.身分証明書(コピー)2.健康保険証(コピー)3.直近の源泉徴収票(コピー)4.借入がある場合は借入明細(コピー)5.印鑑

STEP 02-3重要事項説明

買い付け(購入申込み)が受理され、住宅ローンの事前審査に通ればいよいよ「売買契約」に向けて動くことになります。契約前に必ず行う「重要事項説明」は住宅購入の山場です。お客様に後悔しないマイホームを購入していただくため、しっかりと丁寧にご説明させていただきます!

この重要事項説明では、購入予定物件に係る「権利・法律・設備・状態」などをお客様にしっかりとご説明いたします。不動産を初めてご購入いただくお客様には、初めて聞く法律用語等も多いかも知れませんが、ご理解いただけるまで丁寧にご説明いたしますので、疑問点や不明点がございましたらその都度お気軽にお尋ねください。

STEP03

契約を結ぶ

売買契約、ローン本審査・契約

STEP 03-1売買契約・事前に必ず契約書類を確認しましょう

重要事項説明が終わればいよいよ売買契約です。交付する売買契約書の内容は重要事項説明と重複する部分もありますが、ご説明の上しっかりと理解していただいた後に契約を行います!

契約当日におこなう手続き

1.物件の重要事項説明2.売買契約の締結3.直近の源泉徴収票4.付金の支払い

用意するもの

1.印鑑2.本人確認書類3.手付金4.印紙代5.仲介手数料

STEP 03-2住宅ローン本審査・ローン契約(金銭消費貸借契約)

住宅ローン本審査

住宅ローンの本審査では借入を行う金融機関が最終審査を行います。通常であれば5〜10営業日程度で結果が届きます。仮審査(事前審査)をクリアした殆どのお客様であれば問題なく通過する本審査ですが、仮審査からこの本審査までの間に転職や退職、新たな借入をおこなったりといった属性の変化があった場合は再審査となるので注意してください。

ローン契約(金銭消費貸借契約)

本審査の承認がおりたらいよいよ融資の実行です。まず、金融機関とローン契約(金銭消費貸借契約)を結びます。ローン契約では、借入れする金額や借入期間・金利などローンの条件を決定すると共に、融資の実行日も決定します。融資の実行は、金銭消費貸借契約から最短で3~4日後になりますので、決済・引き渡しもこの日取り以後で設定します。

金銭消費貸借契約で用意するもの

1.実印2.銀行印3.印鑑証明4.住民票5.本人確認書類6.売買契約書

STEP04

引渡しを受ける

本審査の承認がおり、融資の実行が可能になれば決済・引き渡しをおこないます。

STEP 04-1決済・引き渡し手続き

決済・引き渡し当日におこなう手続きと、買主が用意するものは次のとおりです。

決済・引き渡し当日におこなう手続き

1..登記手続きの委任2.融資の実行3.売買代金の支払い4.諸費用の支払い5.固定資産税・管理費・修繕積立金の精算6.管理規約・住宅設備の取扱説明書など関係書類の受け取り7.鍵の受け取り

用意するもの

1.印鑑2.印鑑証明書3.本人確認書類4.住民票5.通帳・届出印・キャッシュカード(ローンを組んだ金融機関のもの)6.売買代金(手付金額を差し引いた分)7.諸費用(仲介手数料・登記費用など)8.固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金の精算金

決済・引き渡し手続きは、住宅ローンの融資を受けている金融機関の一室で行うことが一般的です。売主・買主・不動産業者の他、金融機関の担当者、登記をおこなう司法書士が同席します。

STEP 04-2登記手続き・鍵の引き渡し

決済・引き渡し時に登記手続きの委任をおこないますが、この際、売主・買主は司法書士に登記書類(買主側は、住民票・本人確認書類)を提出します。司法書士は決済・引き渡しの完了後(通常は当日中に)登記申請をおこないます。

マンション売買でおこなう登記は次の2つです

1.所有権移転登記2.抵当権設定登記

まずは、銀行から買主様に住宅ローンの借入額全額が振り込まれ、その中から売主様に売買代金等をお支払いいただきます。登記手続きが完了して鍵の引き渡しを受ければ全て終了となり、名実ともに物件はお客様のものとなります。