プロによる客観的な意見を聞きたいのに、営業マンに案内をされても良いことしか言ってくれない、そんな経験ありませんか?重信不動産では、ご希望条件、構造面、資金面、周辺環境等あらゆる角度からメリット、デメリットをお伝えします。そして、資金計画、住宅ローン、税金などの不動産にまつわる疑問や不安を解消致します。

1. 不動産の購入について

不動産購入の流れ
  1. 希望条件の整理
  2. 予算を決める
  3. 資金計画を立てる
  4. 住まいを探す
  5. 現地を見学にいく
  6. 購入お申込み
  7. 住宅ローンお申込み
  8. 引き渡し・引越し
不動産の購入にかかる諸費用は?
  1. 印紙代・仲介手数料・ローン費用・ローン事務手数料・ローン保証料・団体信用生命保険・登記費用・所有権移転登記・保存登記・抵当権設定登記などの登録免許税
  2. 司法書士報酬・各種清算金
  3. 固定資産税・都市計画税
  4. 管理費・修繕積立金・引っ越し費用・家具家電・カーテンの購入資金・リフォーム費用など
不動産の購入時に必要な自己資金は?

【必要自己資金 =(売買代金+諸費用)- 住宅融資の合計額】となります。

分譲物件と仲介物件の違いって?

分譲物件は、売り主の不動産会社から直接購入する物件です。一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。

仲介物件は、売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件で、仲介手数料が発生することがあります。一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。

仲介手数料とは

仲介した不動産会社への仲介手数料です。
宅地建物取引業法で定められた仲介手数料【物件価格(税抜)× 3.24% + 6.48万円】を上限として、不動産会社と依頼者の合意によって決めます。手数料をめぐるトラブルも多いので、誤った説明をする不動産会社との取引は再考の余地があるでしょう。

住まいの探し方

インターネットを利用してご自身で探すのと並行して、広告される前に買い手がついてしまう物件もあるので、信頼できる不動産営業担当に物件探しを依頼するとよいでしょう。多彩な情報チャンネルから物件を探し出し、気になった物件についてプロの視点からのアドバイスも受けられます。

頭金がなくても大丈夫?

頭金が無くても購入可能です。
不動産購入には物件の購入に充当する頭金と諸費用(物件価格の10%~20%程度)が必要ですが、金融機関によっては、100%のローンや諸費用ローンなどの利用ができる事もございます。

2. 不動産の売却について

不動産売却の流れ
  1. 不動産会社に査定・売却を依頼
  2. 不動産を売り出す
  3. 購入希望者と交渉
  4. 売買契約を結ぶ
  5. 不動産引き渡し
不動産の売却にかかる諸費用は?

住宅ローン残債返済資金 + 諸費用【仲介手数料・抵当権抹消費用・不動産売買契約書の印紙税・測量費用・建物解体費用・譲渡所得税・その他(修復費用・引越し費用・不用品処分費用他)】

売り出し前に、リフォームはしたほうがいい?

好みの問題もあるので、買主様がリフォームを行う場合が多いです。あまりにも古かったり、汚れが目立つような場合は、少しリフォームすることで見学者にとって印象が良くなり、早期に売却が決まることもあります。

買取保障とは?

一定期間内に物件の売却ができなかった場合に、仲介を依頼した不動産会社が、あらかじめ決めた価格でその物件を買い取ることをいいます。既に買い換え物件が決まっているなどの理由で、一定期間内に必ず物件を売却しなければならない場合に利用することが考えられます。

買取保証を利用した場合の買取価格は、一般的には査定価格より低くなります。そして、買取保証は必ず利用できるものではありません。また、不動産会社、物件によって対応は異なります。

住みながら売却することはできるの?

可能です。中古物件の場合は、多くの方が入居中に売却を行うのが一般的です。

査定にかかる時間は?

情報のみで査定する机上査定では通常30分~1時間程度。訪問査定では現地確認に30分~1時間程度。その後役所での調査や法務局での調査が行われるので、査定書が出されるまでには数日かかることがあります。

3. 資金計画について

購入可能な物件価格の計算方法

一般的には月々支払うことが出来るローンの返済額から借入可能額を割り出し、手持ち資金を合計して算出します。ただし、希望の借入が出来ない場合もあります。

頭金はどのくらい必要?

一般的には物件価格の2割が理想と言われていますが、100%ローンをご利用の場合は頭金は不要です。何より借入総額や毎月の返済額と収入のバランスが重要になります。

必要諸経費はどのくらい

仲介手数料・登録免許税・火災保険料・ローン事務手数料など、物件の価格に加えて税金などのさまざまな費用がかかります。それらの諸経費は物件価格の7%~10%前後が目安と考えられます。
※仲介手数料については、取引態様が売主・販売代理の場合は必要ありません。

マイホーム購入後の必要経費
  1. 不動産取得税
  2. 固定資産税
  3. 都市計画税

マンションの場合は管理費・修繕積立金など、長期的な視点で考えれば修繕・リフォームの費用も考慮しておいた方が良いでしょう。

4. 住宅ローンについて

住宅ローンの選び方

住宅ローンは金融機関等によって、金利タイプ、金利、返済方法、返済期間やサービス、システム面にいたるまで様々な商品が提供されています。住宅ローンの借入先金融機関は、一般的に金利の差で選びますが、都市銀行、各種地方銀行・信用金庫など各金融機関によって特色もあります。ご自身の都合の合うものを選びましょう。

住宅ローンの種類

住宅ローンは、大きくは「公的ローン」と「民間ローン」とに分けられます。
公的住宅ローンは借入限度額などの制限がある代わりに比較的有利な金利です。民間住宅ローンの借入限度額は高い反面、融資審査は厳しいなどの特徴があります。また、民間住宅ローンは各々キャンペーン金利を設定するなど、同タイプの住宅ローンでも適用金利に差がある場合があります。

  1. 公的住宅ローン【住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫融資)、財形住宅融資、自治体融資】
  2. 民間住宅ローン【民間融資(銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、一部の保険会社、JA(農協)、住宅ローン専門会社、ネット銀行、ノンバンク、 社内融資、公務員共済など】
住宅ローンの金利タイプって?
  1. 固定金利【全期間固定金利型】借入時に返済終了までの借入金利が確定するタイプ
  2. 変動金利【変動金利型】金融情勢の変化に伴い、返済の途中でも借入金利が変動するタイプ
  3. 変動金利【固定金利期間選択型】一定期間、固定金利が適用されるタイプ
不動産会社によって住宅ローンの金利は異なる?

同じです。どの不動産会社でも金利に関しては差はありません。

支払い途中のローンがあっても大丈夫?

支払い途中のローンがある場合、借り入れ金額に影響があります。住宅ローンの月々の支払いが可能か審査がありますが、利用中のローンが多い場合は住宅ローンの借入額に影響しますので、審査の前に完済されることをおすすめします。

借入条件とは

金融機関等は住宅ローンの融資に対し、いろいろな条件を定めています。融資の申込人や購入の不動産物件の条件、融資金額や融資期間等の借入れに関する条件などです。

5. 契約について

手付金について
  1. 証約手付
  2. 解約手付
  3. 違約手付
契約解除について

不動産会社が売り主である不動産売買においては、手付金は「解約手付」とされ、売り主である不動産会社が契約の履行に着手する前であれば、買い主は手付金を放棄することで契約を解除できます。

重要事項説明ってどんなもの?

宅地建物取引業法上、不動産業者の宅地建物取引士が、契約が成立するまでの間に、売主様・買主様に対して売買物件や取引条件に関する一定の重要事項の説明をすることが義務付けられています。

6. 定資産税や相続税など不動産にまつわる税金について

不動産に関する税金の種類

印紙税、登録免許税、不動産取得税、所得税の住宅ローン控除、贈与税、固定資産税、都市計画税など。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日に土地・家屋・償却資産(固定資産)の所有者に対し、市区町村が課税する税金です。住宅や住宅用地については、課税標準や税額の軽減措置があります。

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡までの部分。 価格 × 1/6 価格 × 1/3
一般住宅用地住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分。 価格 × 1/3 価格 × 2/3
住宅ローンの減税制度

住宅ローンを利用して住宅の建築・取得(住宅とともに取得した敷地を含めて)または一定の増改築を行った場合には、年末のローン残高に基づいて計算された一定額が、所得税・住民税から控除されます。

相続税

基礎控除額までの範囲なら、相続税はかかりません。
基礎控除額 = 3,000万円 + 法定相続人の数 × 600万円

贈与税

贈与税は、原則として年間の贈与財産が110万円を越える贈与を受けた場合に課税されますが、下記の場合は控除の対象となります。